Topページ≫土地活用・マンション経営≫これだけは知っておきたい「リスク」と「メリット」

		土地活用は事業です。倒産しないためにもいろんなリスクに目をつぶらずに慎重に検討し、余裕をもって投資しましょうアパート経営・マンション経営は事業です。失敗は許されません。私共「内村建設株式会社」は、夢を語ることはできません。色々な視点からリスクヘッジを検討し、現実を語ります。
		アパート経営・マンション経営を成功させるためには、以下のリスクについて対策を講じておく必要があります。 ■リスク■ 金利上昇 家賃滞納 少子化、人口の減少 空室 死亡、ケガ、病気 価格下落(家賃減少、土地の下落) 地震等の天変地異 建物の老朽化、瑕疵 管理会社の怠慢、不履行 ■メリット■ サラリーマンでも副業として事業ができる 税金対策 相続対策 将来の年金がわり レバレッジ(ローンを組んで投資、自己資金で行う以上の投資効果)
		上記のメリットを全面に押し出し、リスクに対しては家賃保証、相続対策、事業計画書、節税対策等のおいしいところだけを説明する業者や書籍があります。どうぞ目先の利益にとらわれず、その事業が長期にわたり成り立って行くのかを検討して下さい。
		■利回りを第一に考える。事業決定に一番必要な指標は利回りです。決断する前に専門家に利回りとキャッシュフローがどのぐらい残るか計算してもらって下さい。利回りについては、今後人口増加による賃貸需要の見込める場所で、土地建物を購入したときの利回りが最低８％、望ましいのは１０％以上だと思います。 ■アパート経営・マンション経営も一つの金融商品と考える ■事業収支計画書は現時点の金利や家賃ではなく、長期にわたりリスクを考えた内容で作成し、最悪の場面を考えて判断する。 ■入居率が悪ければ利回りも下がるので入居率を重要視する。 ■自分が住むなら…の視点で計画する。 ■将来のメンテナンスを考えた設計を行う。 ■金利、人口、経済動向に対し、常にアンテナをはる ■最新のマンション、アパートの情報、人気動向に対し常にアンテナをはる ■事業家に必要なファイナンス・税務の知識を身につける ■減価償却費が減り、元金の割合が多くなることによる課税対象額がキャッシュフローを上回る数字のトリックを知ること ■以上のことが個人では難しい場合は、信頼できる専門家(建設会社、設計士、不動産会社、税理士等)に助けをもらう
		■入居率の予想 築年数が経てば必ず空室が出ます。また家賃の値下げも考えなければなりません。1〜10年は95％、11〜20年は90％、21年〜は80％で計画をしましょう。 ■敷金礼金・更新料 今の流れでは、敷金入金が収入になることはありえません。収入では考えないで下さい。 ■固定的な支出 租税公課、共用部分の清掃代、電気代、エレベーター保守料、入居者が退去した際のカギの交換やリフォーム代、火災保険料があります。特に15年が経過すると大規模修繕も考えなければなりません。この代金は1年目から毎年建築費の0.5％程度の積み立てをお願いします。 ■金利 今は低金利ですが、変動金利で借入れされる場合は、4〜6％での設定でどうなるかも計画して下さい。 ■家賃収入 相場(本屋で住宅情報誌を購入)か、それ以下の家賃設定(1割近くは目安)をして下さい。
最後に、マンション経営・アパート経営は、色々なリスクがありますので安易に始めないで下さい。それでも始めたい方は、全てのリスクを慎重に検討し、余裕をもった投資をお願い致します。
【お問合せ／連絡先】 E-mail : eikan@uchimura-arc.co.jp TEL: ０９９-２２２-０１１６ 内村建設株式会社 営業管理部 まで